又一年毕业季来临 住房租赁市场发展逻辑已经改变

（2023年7月2日）进入2023年，租房市场供需两端的热度便已重启。近段时间临近毕业季，受市场需求影响，住房租赁市场迎来了新一轮旺季，多省市房屋租赁市场呈现量价齐升的现象。

实际上，在利好政策的推动下，我国住房租赁行业在近两年迈入了快速发展的时期，住房租赁旺盛的市场需求，为头部运营商、投资机构带来了新的发展机遇。

但是，行业经历了一段蒙眼狂奔之后，市场的逻辑早已发生变更。

(资料图片)

供需回暖，市场空间进一步扩容

数据显示，2023年一季度，集中式长租公寓运营前30强累计开业规模109.7万间，环比增长10.4%，规模增长有所提速。

从一季度的情况来看，租赁市场迎来企业集中开业潮，涉及到新增开业的样本企业主要有泊寓、有巢公寓、城家公寓、安歆公寓、中海长租公寓以及乐璟生活社区等。

据观点指数监测，报告期内企业新增入市项目，较上个报告期出现大幅增长。

至于二季度，据教育部统计，2023届全国普通高校毕业生规模再创历史新高，预计达1158万人，同比增加82万人。

对此，中国城市经济学会房地产专业委员会发布报告强调，5月将迎来毕业季租赁市场旺季，再加上一线城市及热门二线城市租客停留在住房租赁市场时间拉长，今年二季度大城市住房租赁市场需求将保持旺盛。

有观点认为，得益于政策红利持续释放，叠加供需端回暖，租赁市场规模有望进一步扩大。

增量+存量，非改租的破局机会

住房租赁行业增长迅猛，但公寓房源从何而来？

一方面，前些年，开发商抢先涌入增量市场，包括竞自持、集体土地以及R4租赁地块，抢占市场份额。2023年，大量项目建成入市，为市场提供了诸多选择。

2月，中海地产旗下首个商业销运联动落地项目——友里公寓大连明珠公园店正式开业，共计推出了379间白领公寓；而近期，北京最大的集体土地租赁住房项目——首创和园·繁星社区入市，提供6500套租赁房源。

另一方面，2023年以来，多省市减少租赁用地供给，转而鼓励地方国央企通过盘活存量房源，扩大租赁住房的有效供给。

此前，龙湖冠寓郭公庄地铁站店开业，该项目是由一闲置的商业办公物业改建而成；6月初，由原北京邮电大学世纪学院旧址改造而成乐乎公寓青年社区·城乡14号楼，同样首推入市。

伴随着房地产行业由增量市场向存量市场转变，利用存量资产的非改亦成为了住房租赁行业的的主要途径之一。

资本加持，REITs迈向常态化发行

供需端回暖、存量市场狂奔，可以预见的是，接下来住房租赁行业将迎来新一轮加速跑。

经历了2017年野蛮生长以及2020年下行周期后，行业重新焕发生机，与此同时，行业发展也从过往规模之上的挣快钱逻辑，转变为全周期资管。

尤其是保租房公募REITs的推出，为住房租赁项目提供了有效的退出渠道，使得保租房“融投管退”的商业闭环得以形成。

2022年，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢租赁住房REIT四只保租房REITs成功上市，募资总额为50.26亿元。其中，华夏基金华润有巢租赁住房REIT为首单房企北京的保租房公募REIT。

2023年，保租房公募REITs发行再获支持，包括国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，进一步降低保租房REITs的发行门槛。

伴随着市场机制日渐成熟以及政策红利、资本加持，保租房公募REITs整逐步迈向常态化发行，那么，行业回暖下的市场机会在哪里？发展逻辑变更后，企业又该如何把握机会？

8月7-10日，观点机构将继续在海南举办2023博鳌房地产论坛及系列活动，博鳌大讲堂将如约而至，设有租赁篇，这里有来自租赁行业的专家、投资者，共同分享行业新思路。

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